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二手房啥时值得卖5招踏踏实实地卖二手房全

2019-01-11 22:08:21

  二手房啥时值得卖5招踏踏实实地卖二手房

  李南:上一期《听我非常道》节目我们谈的是如何购买二手房,这一期我们将讨论卖二手房时大家关注的常见问题,两期节目算是构成了二手房买卖的全攻略吧。对于富余房产是卖掉还是出租常让人困扰,如何做更合适?

  龚虎:我个人的观点觉得如果有富余的房产,一定要把它卖掉。卖掉已有房产的有两种类型,多数为不满现有居住环境改善型的业主,还有一些是投资型业主。对于北京贷款买房的投资型业主,我认为两年少得有500%的资金回报率卖得才比较合适。打个比方,两年前付30万首付买的房,现在少应该收回一百万吧。

  刘冬:按照房地产行业分类,房龄0~3年定义为新房,3~5年定义为次新房,房龄超过5年的,就属于旧房了。从以往经验来看,0~3年的新房升值空间快,涨幅也明显。对于这类房产卖比出租更合适,因为现在不比前几年,4、5年前买房价格比较低,如果出租收益率还算比较高,可能达到6%、7%小型扫路车,但是近期买进的房子,房价本身就比较高,租就很不合算了。现在北京的租售比1:600,早已远远偏离国际正常比值1:300。

 轻轻品 陈柳:我觉得还是看个人的需求吧,而且还是考虑房子的地理位置,对于位于市中心既好出售又好出租的房子,我偏重于出租,因为可以补充每月家里的现金流,相当于有一个人在为你上班,来为你工作,如果位于远郊区县或者五环六环以外的,我倾向于出售套现。

  李南:出租PK出售,让我们用一个例子来计算一下收益率。比如说你有一套2005年买的75平米两居室,总价70万,现在市场价140万,如果出租,收益有两部分组成,租金回报和房价上涨回报,预期租金回报率2.57%,预期房价增长率10%,那么出租的年预期收益率应该是12.57%,如果出售预期年收益率又是多少呢?

  龚虎:其实不能完全这么考虑,假如说贷款买的房子,目前市值140万,卖完之后手里将净赚一百万,这些钱可以进行其他投资比如炒股、买基金等,年收益率将取决于你新的投资品种。而如果出租,收益是年租金大约3.6万和房子本身的一个增值。

  刘冬:出租与出售我觉得没有什么可比性,但是有一个共性

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,小户型易出租,地段好的房子易出租,但是如果你考虑出售,那建议你抛掉面积大的,距离市区远的房产。

  陈柳:确实是,关键取决于你想拿这笔钱干什么,如果要改善居住条件、想要买房,就卖掉富余房产,换一个更好的房子,如果炒股或者投资别的品种投资收益率高于出租收益的话,出租可能就不太合适。

  李南:如果选择出售,有什么建议可以帮助房主卖到一个好价格?

  龚虎:这跟房屋自身条件有很大关系,我建议想卖房的朋友首先把你的房子规划一下,收拾得好看一点,这是我现实的例子,前两天我卖了两套房子,都比当时小区的价格一平米贵三千,原因就是我的房子装饰的比较好。因为每个房子都有自身的硬伤,有技巧地简单装饰一下会好很多。

  刘冬:二手房其实有这样一个特点,就是装修可能是按照当时你自己的意愿,自己喜欢的风格,也就是说也需要遇到一个同样喜欢你的装修风格的人,缘分很重要。此外,卖房的业主一定要知道你自己这套房的优点和卖点是什么,比如说它是西南向的,但是它有可能景观比较好,这样可以把看房时间约在下午,因为阳光会好一我们总忙着给自己找理由、借口和台阶些。

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  李南:自己寻找买家和委托房地产中介哪种出售方式?

  陈柳:作为房主我觉得都可以,对于想把自己的房屋卖出一个好价格的业主,肯定多一些推销自己的渠道,比如找中介公司或房屋经纪人,还有可以把自己的房子粉饰一下,然后可以挂在上,让更多的人可以浏览,或是直接在自己家面向街道的那个窗户上贴出售广告,总之渠道并不是单一的。当然现在主流的渠道还是通过经纪公司。

  刘冬:刚刚陈柳说的这几种渠道,除了直接在经纪公司挂名以外,无论贴条或是站发房源,其实终都会流通到我们房地产经纪公司那里,因为公司有专门的人员去负责搜罗这些房源信息。

  龚虎:买房人往往有很大的购房冲动,我认为经纪公司更专业,也更了解周边市场行情,让他们加以引导会更有效,也能更好地把控风险。

  李南:税费的具体内容和由谁承担是目前买卖双方关心的问题,可以谈一下你们对税费的具体见解?

  龚虎:现在全国统一的标准是,必须符合三个条件才属于普通住宅,分别是建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含儿童玩具小木马)平方米以下(在120平方米基础上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,对于非普通住宅房屋印花税已经没有了。契税对于普通住宅是征收房屋成交价的1.5%,非普通住宅契税为3%。购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5%两年后普通住宅不征收营业税,住宅征收买卖差价5%的营业税。

  刘冬:各个城市规则不一样,比如在北京,似乎是潜规则,卖方比较强势,基本上买房者承担所有的税费,所有的成本。但是在上海有的税费是买方承担的,有的则由卖方承担。而增值税只有别墅、花园洋房、公司产权和纯写字楼需要缴纳。

  李南:今年二手房市场成交量大幅走高,且近两个月来有愈演愈烈之势,业内普遍认为,这与二手房市场的优惠政策有关,二手房政策收紧将会对市场带来何种影响?

  龚虎:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年意味着二手房营业深耕犁税免征优惠终结,很多的房产都会纳入进来,交易方会多交很多的税费。短期之内会有反应,像北京房龄2到5年的二手房交易成本将比2008年上涨4倍。

  刘冬:北京二手房市场此前一直呈现的房源不足、房价飞涨的局面将因此在年前得到改变。房源多了,买房人选择多不要苛求别人了,二手房业主物以稀为贵的优势也就没有了,年前二手房价也将因此止涨走稳,但不会马上出现下跌,因为房价下跌毕竟需要一个过程。

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